Ako fungujú hypotéky?

Prognóza Českej národnej banky opatrne naznačuje vývoj, s ktorým nikto nepočítal. Nehnuteľnosti sú podľa nej nadhodnotenie až o štvrtinu a v najbližších štvrťrokoch sa môžu diať veľké veci …

Ako to bude s cenami nehnuteľností? Budú ceny bytov klesať, alebo zostanú s drobnými odchýlkami na dnešných úrovniach? Či dokonca porastú? To je otázka, ktorá musí v súčasnej dobe zaujímať veľmi veľa ľudí. Nielen občanov, ktorí uvažovali o obstaraní vlastnej nehnuteľnosti, ale predovšetkým tých, ktorí to už urobili, konkrétne na hypotéku.

Tí prvý by si priali, aby sa ceny po „Koronavirové kríze“ čo najviac znížili, pre druhú skupinu by to naopak mohlo znamenať pohromu. Kým však ľudia, ktorí si nehnuteľnosť zatiaľ nekúpili, nebudú mať v prípade udržania súčasného cenového trendu dôvod k tomuto kroku pristupovať ani naďalej, pre existujúcich platcov hypoték by naopak bolo najlepšie, keby ceny zostali rovnaké alebo naďalej rástli. Prečo? Odpoveď je jednoduchá – v prípade potreby by mohli nehnuteľnosť teoreticky predať, a zbaviť sa tak gule na nohe v podobe dlhu.

Pri klesajúcich cenách ale nič také dosť dobre urobiť nejde. V prípade predaja by sa iba odpočítala existujúce cena bytu alebo domu, a zvyšok by musel dlžník aj naďalej splácať. A pretože tiež musí ešte niekde bývať, platil by okrem splátok banke ešte prenájom bytu, do ktorého by sa presťahoval po predaji existujúceho.

Prečo by niekto chcel predávať nehnuteľnosť, ktorú si vydal na hypotéku, pýtate sa? Predsa si nepredá strechu nad hlavou, a lepšie než platiť nájom cudziemu človeku je platiť si vlastné bývanie, odpovedalo by vám veľa Čechov. Hoci ide o veľmi rozšírený názor, v čase pokoronavirové nastáva pomaly čas, kedy je potrebné si položiť otázku, či to nie je všetko trochu inak.

Prognózy vývoja českej ekonomiky mieria presne tým smerom ako moja otázka. Minulý mesiac v rozhovore pre Denník guvernér Českej národnej banky Jiří Rusnok vyhlásil, že kríza odštartovala návrat k zdravému rozumu, a v tomto duchu hovorí aj najnovšie prognózy inštitúcie, ktoré dbá na stabilitu slovenskej ekonomiky a finančnej politiky.

Hoci sa už objavujú optimistické hlasy, že sa vypnutím ekonomiky na dva mesiace nič tak podstatného nestalo – okrem zadlženie štátu, ktoré je ale v porovnaní so Západom stále „v cajku“ – a po „reštartovaní“ ekonomiky bude skoro všetko ako predtým, realita je úplne opačná. „Keď vezmeme tie najhrubšie kvantitatívne merítka, tak sa zdá, že súčasná kríza vyvolaná pandémiou z hľadiska ekonomického výkonu by mohla byť, povedzme, dvojnásobne hlbšie, než bola tá kríza 2008, 2010. Vtedy naša ekonomika v prvom náraze klesla okolo 5%. Teraz je očakávanie, že to bude bohužiaľ najmenej 8% a môže to byť aj o niečo viac, „povedal v rozhovore pre Český rozhlas Jiří Rusnok. „V našej novodobej histórii niečo také nemá obdobu.“

Už na začiatku mája Česká národní banka načrtla, čo sa bude v českom ekonomickom priestore diať. A práve týmto smerom je rozumné sa pozerať. Nie je dôležité to, čo hovoria politici, ani rôzni zainteresovaní experti, ktorí svojimi výrokmi sledujú často vlastné záujmy, ale práve Česká národná banka, teda inštitúcie, ktorá ovplyvňuje cenovú stabilitu a vykonáva dohľad nad finančným trhom v krajine.

Vôbec najdôležitejšie veta z vyhlásení bankovej rady po skončení menového zasadnutia znie jednoznačne: „Na trhu práce dôjde v dôsledku prepadu ekonomiky už počas prvého polroka k jeho rýchlemu schladeniu, ktoré bude cez obnovenie hospodárskeho rastu pokračovať aj v budúcom roku. Zamestnanosť bude až takmer do konca budúceho roka znateľne klesať. Miera nezamestnanosti sa bude rýchlo zvyšovať a vrchole dosiahne na začiatku budúceho roka. „

Druhé podstatné vyhlásenie ČNB, ktoré veľmi úzko súvisí s tým prvým, prišlo vo štvrtok 8. júna po rokovaní bankovej rady k otázkam finančnej stability. Banka tu zmieňuje ďalšie kľúčové informácie. Očakáva napríklad, že po ukončení moratória na splátky úverov sa najmä viac zadlžené domácnosti a podniky môžu dostať do platobnej neschopnosti. A viac zadlžených domácností je tu … viac než dosť.

Bez limitu

Zo 4 104 635 obývaných bytov, z ktorých sa 43,7% nachádza v rodinných domoch a 55% v bytových domoch, bolo v roku 2018 astronomických 1 131 427 bytov či domov zaťažené hypotekárnymi úvermi. Čo je skoro 27,6 percenta! Mimochodom, hoci sa v novinách stále hovorí o nedostatku bytov, z ministerstvom pre miestny rozvoj uvedených čísel nič také nevyplýva.

Rovnica je teda triviálna: čím väčšia bude nezamestnanosť, tým viac dlžníkov sa dostane do ťažkostí. Už teraz krachujú firmy a prepúšťa sa, a to sme ešte len na začiatku tohto procesu, ktorý nabieha postupne; zatiaľ napríklad ešte bežia podporné vládne programy, ako je Antivirus. Banky preto podľa správy ČNB sprísňujú úverové štandardy.

Až do Koronavirové krízy bol pritom objem hypoték gigantický. Novinové titulky z 18. júna síce ohlasovali, že „ČNB zrušila ďalší z limitov pre hypotéky“, čo mohlo vyvolať zdanie pokračovanie tohto trendu a snahu o rozhýbanie trhu s hypotékami, ale pri bližšom pohľade na kroky ČNB a ich vysvetlenia sa naopak zdá viac ako jasné, že dlhový žúr práve skončil.

Už v apríli ČNB zrušila limit DTI, ktorý signalizuje pomer výšky celkového zadlženia žiadateľa o úver a výšky jeho čistého ročného príjmu. Teraz prikročila aj k zrušeniu ukazovatele DSTI, čo je limit pre pomer medzi mesačnou splátkou všetkých úverov proti celkovému čistému mesačnému príjmu, ktorý predtým pri posudzovaní žiadostí o hypotéku nesmel prekročiť 50%.

Na prvý pohľad to naozaj môže vyzerať, že týmto krokom ČNB vyvolá ďalší rast hypoték, ale jej zdôvodnenie, pri ktorom je treba tak trochu čítať medzi riadkami, to kompletne vyvracia. „Naše dnešné rozhodnutie o zrušení limitu ukazovatele DSTI by nemalo byť pre nikoho prekvapením. Vždy sme hovorili, že limity budeme používať v čase zvyšovania rizík pre stabilitu finančného systému v Českej republike, ale v zlých časoch je zmiernime, alebo dokonca zrušíme, „uviedol guvernér ČNB Jiří Rusnok. Inými slovami, dostali sme sa do takého bodu, kedy žiadne limity nie sú potrebné, pretože záujem o hypotéky vzhľadom na vývoj v ekonomike a na trhu práce značne klesne, ako pripomína na svojich stránkach Česká národná banka, podľa ktorej sa „rozsah novo prijímaných rizík do bilanciou bánk bude znižovať „. Banka ďalej dodáva: „Roztáčanie špirály medzi dlhovým financovaním nehnuteľností a optimistickým očakávaniam ohľadom ich budúceho cenového rastu by sa tak malo zastaviť.“

Jej odporúčania potom zdôrazňuje, že by poskytovatelia mali úvery poskytovať s vysokou obozretnosťou, a to klientom, u ktorých možno predpokladať vysokú pravdepodobnosť bezproblémového splácania. Čo znamená zámožnejším ľuďom, nie tým, ktorí peniaze nemajú, ale nutne ich potrebujú, ako to bolo doteraz.

Čas na pokles?

Zostáva tak odpovedať na poslednú, najdôležitejšiu otázku: Čo sa stane pri obmedzení hypotekárneho trhu a pri rastúcom prepúšťaní s cenami bývania?

Keď sa pozrieme na vývoj cien nehnuteľností v Česku v posledných rokoch, vidíme, že sa domy a byty zdražovali podozrivo raketovým tempom o desiatky percent. Ľudí žiadali o hypotéky ako zbesilí bez ohľadu na to, koľko nehnuteľnosť stála, a pretože im vzhľadom na ekonomický boom a s rastúcim príjmom banky ochotne požičiavali, ceny to ďalej šponovalo. Asi ako keď si pri Veľkej hospodárskej kríze takmer pred sto rokmi v Amerike ľudia požičiavali na investície, čím ceny neustále umelo rástli, až sa nafúkla obrovská bublina, ktorá potom s ohlušujúcou ranou praskla v momente, keď sa úverové kohútiky zastavili.

Nezáleží ani tak na tom, či si práve berú ľudia pôžičky na investície alebo na byty – ak príliš vzrastie objem takzvaných lacných peňazí na trhu a neustále sa v dôsledku toho zvyšuje aj dopyt, v tomto prípade po nehnuteľnostiach, dostupnosť úverov ešte viac zvyšuje ceny. Tým sa vytvorí niečo, čomu hovoríme bublina. Tá vzniká vždy, keď dopyt ženou „lacné“ úvery, ktorých objem rastie rýchlejšie ako ekonomika.

To sa stalo aj v Českej republike na trhu s nehnuteľnosťami, kedy príliš veľa ľudí kupovalo byty či domy za príliš vysoké ceny, ktoré nezodpovedajú realite ani zdravému rozumu. Tak nezmyselne vysoké, až to bralo dych. To potvrdzuje aj Česká národná banka, ktorá v čerstvej správe uvádza, že sa nadhodnotenie cien bytov ku koncu roka 2019 pohybovalo v rozmedzí 15 až 25%. Kvôli ekonomickému poklesu a sprísnenie úverovania tak reálne hrozí, že bublina spľasne už veľmi skoro.

Povedané odbornú slangom, podľa Českej národnej banky „vzhľadom k nepriaznivému vývoju v reálnej ekonomike vzniká potenciál pre pokles cien nehnuteľností v najbližších štvrťrokoch“.

„ČNB teraz svojimi krokmi signalizuje, že sa obáva možného dramatického prepadu cien realít. A to zrejme aj prepadu o viac ako zhruba dvadsať percent. (…), „napísal v článku z 20. júna s názvom Nehnuteľnosti môžu zlacnieť. Centrálna banka podopiera svojimi krokmi cenu realít ekonóm Lukáš Kovanda, člen Národnej ekonomickej rady vlády. Veľmi zaujímavo v ňom vysvetľuje nielen to, aká je situácia na trhu, ale predovšetkým ako zásadné správy z centrály ČNB čítať a ako sa v nich orientovať. „Pochopiteľne, ČNB hovorí opatrne, jazykom scenárov. Ťažko očakávať, že by za situácie, aká panuje teraz, niekedy naplno povedala, že môže nastať napríklad štvrtinový pokles cien. Centrálna banka dobre vie, ako značný vplyv na trh jej slová majú. Z titulu svojej ústrednej úlohy, ktorú v ekonomike hrá, vždy bude mierne tiahnuť k optimistickejšiemu videniu vývoja nadchádzajúce doby. (…) Je potrebné na rovinu povedať, že variant možného zrútenia teraz na stole je. Veď ak by sa centrálna banka pádu cien ani v najmenšom neobávala, prečo by podmienky uvoľňovala, a podopierala tak cenu realít? „

Bez toho aby sme maľovali čerta na stenu, pokles cien v danej situácii je jediné logické vyústenie úverových závodov. V prípade očakávaného, ​​teda nepriaznivého vývoja potom ale bude veľa záležať na tom, akým spôsobom ceny klesnú a koľko ľudí sa v zadlženej krajine dostane do platobnej neschopnosti po tom, čo skončí podporné vládne programy na udržanie zamestnanosti, a odklady splátok hypoték pre dlžníkov, ktoré sa aj napriek pauze v platení naďalej úročia.

Spomeňme krátko, ako to vyzeralo v Spojených štátoch amerických v roku 2007, kedy sa veľké množstvo ľudí dostalo do platobnej neschopnosti. Ceny nehnuteľností prudko klesli a ľudia prišli o byty a domy, o ktorých sa domnievali, že sú ich. To bol však hlboký omyl, pretože nehnuteľnosť zaťažená hypotekárnym úverom fakticky nepatrí dlžníkovi, ale veriteľom. V tomto prípade z toho ale americké banky žiadnu radosť nemali, pretože sa stalo niečo, s čím nikto nerátal ani v najdivokejších snoch – Američania plošne prestali splácať hypotéky. Banky síce mohli zhabať dlžníkom nehnuteľnosti, ale to je inštitúcii, ktorá k svojmu fungovaniu potrebuje peniaze, platné ako mŕtvemu kabát.

A tak stáli na jednej strane ľudia bez zabaveného prístrešia, ktorí končili v stanoch či v karavanoch, a na strane druhej banky, ktoré sa ocitli kompletne bez peňazí a s domami, ktoré nikto nechce, alebo si ich nemôže dovoliť. Kto na tom bol v tú dobu horšie? Paradoxne banky. Kým ľuďom banky zobrali dom, a tým ich dlhové záväzky prestal existovať a účty boli porovnané, takže mohli začať síce v stane, ale od začiatku s čistým štítom, banky naopak vo veľkom krachovali. A pretože je ekonomicky previazaný celý svet, kolaboval celý globálny finančný sektor. Nastala veľká banková kríza, ktorá sa však bežných občanov takmer nedotkla.

Dnes sú ale karty rozdané celkom inak ako pred desiatimi rokmi a opakovanie vtedajšej situácie nehrozí. Banky majú peňazí dosť, a sú to tentoraz naopak občania, ktorí ťahajú za kratší koniec. Aj preto, že sa banky zo svojich chýb poučili a dlh odvtedy nesmeruje za nehnuteľností, ale za fyzickou osobou. To znamená, že dlžník v ťažkostiach nielenže príde o nehnuteľnosť, ale ak sa predá za nižšiu cenu, než za akú sa kupovala, čo je veľmi pravdepodobné, odpočíta sa od pôvodnej ceny nehnuteľnosti cena nová. Tento rozdiel potom musí dlžník banke ďalej splácať. Čím nižšie teda klesne cena nehnuteľností, tým lepšie to pre banku bude, lebo získa ako dom, tak peniaze.

Pokiaľ ale tento nápad – predať nehnuteľnosť s hypotékou – dostane viac ľudí, ktorí prídu o prácu alebo sa im zníži platy, ako sa pomaly začína diať, musí na druhej strane tiež existovať niekto, kto by nehnuteľnosti kupoval. A kto by ich kupoval, keď skoro všetci nakupovali pri boome, a po väčšinou na dlh?

Akonáhle chcete predať niečo, u čoho je väčšia ponuka ako dopyt, na cenu produktu to má z pohľadu predajcu katastrofálny dopad. Ten, kto v tej chvíli, keď ostatní predávajú, peniaze má, si počká, až ceny spadnú na úplné dno, alebo si vyberie z hŕstky najkvalitnejších nehnuteľností. Koľko takých ľudí ale je v pomere k tým, ktorí sú zadĺžení na desiatky rokov až po uši?

V Českej republike je v tomto ohľade oproti zvyšku Európy pomerne špecifická situácia. Česi sú totiž z nejakého dôvodu posadnutí túžbou po vlastnom bývaní, pretože majú utkvelú predstavu, že je dobrý nápad vlastniť nehnuteľnosť. Čo, on to možno dobrý nápad je, ale pre bohatých ľudí. Kúpa nehnuteľnosti dáva zmysel len v prípade, že na ňu máte peniaze, nie ak si na to potrebujete požičať. Od čias komunizmu sa však v našej krajine razí heslo, že nehnuteľnosť znamená istotu. Istotu čoho ale – nekonečného dlhu?

Niečo iné je, ak rodina historicky vlastný rodinný domček alebo byt a žije tu viac generácií, alebo sa z generácie na generáciu dedia. Takéto vlastníctvo zmysel samozrejme dáva. Ale kupovať si nehnuteľnosť, keď na ňu nemám peniaze, sa nejaví ako najrozumnejší nápad.

Život v iluzi

Najväčšie zastúpenie vlastného bývania, až už s hypotékou alebo bez nej, je vo východnej Európe, teda postkomunistických štátoch – v Rumunsku (96,9%), Chorvátsku (90,1%), na Slovensku (90,1%), v Litve (90,4%) či v Poľsku (84,2%), v Čechách je to takmer 80 percent. Lenže len jedno percento zo všetkých vlastníkov v Rumunsku má hypotéku, nízky je aj podiel hypotékařů v Chorvátsku (6,9), v Litve (11,1) a Poľsku (11,1%), slabšie je to na Slovensku(16,1 ) a najhoršie v Česku, kde spláca skoro štvrtina „vlastníkov“.

Na Západe, kde sú ľudia zvyknutí na kapitalizmus a majú s ním bohaté skúsenosti, a tak uvažujú odlišne, si občania oveľa viac uvedomujú, že nehnuteľnosť neznamená istotu, ale predovšetkým starosť a potenciálne problémy. Obzvlášť tá predražená. Vedia, že keď sa im niečo stane alebo prídu o prácu, do lacnejšieho sa môžu presťahovať vždy. Navyše sa v prípade zaujímavej pracovnej ponuky môžu zobrať a odísť napríklad na druhý koniec krajiny, kde si prenajmú iný byt.

A tak v kapitalistických baštách, Nemecku a Rakúsku, vlastnú nehnuteľnosť len okolo polovice ľudí. Najviac viditeľný je rozdiel v uvažovaní v jednotlivých metropolách. Napríklad vo Viedni bývalo podľa údajov z roku 2011 v nájme 75,6 percenta osôb, a v Berlíne dokonca 84,6 percenta. Naproti tomu v Prahe, kde žije v nájme najviac obyvateľov z celej Českej republiky, to je aj napriek tomu len tretina.

„Mentalitu Čechov v tomto ohľade nezmeníte. Česi skrátka vidia vo vlastnom bývaní istotu a hypotéka je pre nich často jedinou cestou, ako ho dosiahnuť, „poukázal vlani hlavný poradca Slovenskej bankovej asociácie Vladimír Staňura na tento paradox, keď ľudia vidia istotu v dlhu na desiatky rokov, pričom netušia, čo príde zajtra , nehovoriac o akciách, ako je „koronavírus“. Zo všetkých porovnateľných krajinách sú tak na tom „vlastnom“ bývaní Česi najhoršie. I keď tí, čo si stále myslia, že je dobré vziať si na dlh niekoľko miliónov, by vám asi do očí tvrdili, že najlepšie.

Z ekonomického a matematického hľadiska je tento stav doslova časovanou bombou. Sociológ Martin Lux z Akadémie vied ČR pritom varuje pred nerovnováhou medzi nájomným a „hypotekárnom“ bývaním: „Vyrovnaný systém znižuje riziko vzniku cenových bublín so všetkými nepríjemnými dôsledkami ich prasknutia.“

Pred tým, čo skôr či neskôr musí prísť, pretože „úvery šplhajú nahor viac než ekonomika“, varoval už pred dvoma rokmi ekonóm Marek Loužek z Vysokej školy ekonomickej. „Americký dramatik Arthur Miller spozoroval, že koniec jednej éry nastane, keď sa vyčerpajú jej základné ilúzie. Dnešné ilúzie spočíva v predstave, že každý má právo na vlastné bývanie – vlastný dom alebo byt. Ľudia sú posadnutí vlastnou nehnuteľností dokonca natoľko, že sa zadlžujú na celý život. Ale rovnako ako hospodársky rast nie je bohom dané právo, ani vlastné bývanie nie je pre každého. „

Väčšina zadlžených ľudí sa domnieva, že je pre nich výhodnejšie platiť hypotéku ako nájomné. Prečo by som mal platiť 12 000 nájom cudziemu človeku, keď môžem platiť 10 000 splátky, a ešte je byt môj? Práve toto býva najsilnejší argument pre hypotéku. Lenže práve to je tiež ten najväčší omyl. Dlžníci zvyčajne urobia hneď na začiatku kardinálna chybu. Myslia si, že vlastný byt, ten ale v skutočnosti vlastní banka, a tá určuje miery úrokov aj podmienky splácania. Jediné, čo dlžníci vo majú, je dlh.

Druhá chyba, ktorú dlžníci robia, je očakávanie, že ceny nehnuteľností budú stále rásť. Tým, že si to myslia a konajú ovplyvnení reklamou „kupujte, než to bude ešte drahšie“, aj keď to tak nie je, šponují ceny stále vyššie. Vôbec nemyslí na to, že až cena nehnuteľnosti klesne pod nákupnú cenu, nepokryje byt v zástave alebo dom ani výšku ich dlhu. A ak príde kríza a v takejto situácii sa ocitnú, reálne im hrozí nielen to, že prídu o nehnuteľnosť, ale zostane im voči banke dlh prameniace z rozdielu medzi pôvodnou, vysokou cenou nehnuteľnosti, a existujúce cenou nehnuteľnosti.

A tá tretia, možno vôbec najväčšia chyba je, že si dlžníci na začiatku nespočítajú, koľko banke vlastne zaplatia peňazí; a neuvedomujú si, že sú v pasci, do ktorej práve vkročili, výšku úrokov, splátok ani celkového dlhu nemôžu absolútne ovplyvniť. Finanční poradcovia ani bankári ľuďom z pochopiteľných dôvodov sami od seba neukážu, ako sa hypotéky úročí, pretože by si ich inak nikto nevzal. A ľudia sa o to sami nezaujímajú. A tak sa vlastne nie je čomu diviť. Sadzba hypotéky 2,5 percenta znie možno lákavo, ale len do doby, než začnete prepočítavať.

Držme sa pri zemi, a tak si vezmime taký na českej pomery skromnejší príklad – hypotéku vo výške 2 000 147 Sk na 30 rokov, s ročným úrokom 2,5% a mesačnou splátkou 7903 korún.

Prvý rok zaplatíme na splátkach 94 836 korún, takže nám z dlhu zostane 1 905 311 korún. Lenže k tejto sume je potrebné pripočítať 2,5% úrok, a tak sme z dlhu odkrojili iba 47 203,225 korún a zostáva nám doplatiť ešte 1 952 311 korún.

Druhý rok sú počty zaujímavejšie. Zo sumy 1 952 311 korún ukrojíme opäť 94 836 korún, takže nám zostane 1 858 107,775 korún, po zúročenie sme ale na 1 904 560 Sk. Moc to neubúda, že? To je tajomstvo zloženého úroku, kedy sa dlžná suma úročí dokolečka stále znovu a znovu. Ak máme dlh, ktorý sa úročí raz ročne a dlhujeme tridsať rokov, bude dlžná čiastka úročená celkom tridsaťkrát. Suma sumárum to teda znamená, že po 30 rokoch splácania nám 2 000 147 korún napučia na neuveriteľných 6 196 455,406 korún. Toľko by sme zaplatili, keby sme sa rozhodli celý dlh uhradiť naraz po 30 rokoch. Keďže sme ale poctivo každý mesiac splácali, po piatich rokoch nám zostáva splatiť 1 752 030, 837 Sk, po desiatich rokoch 1 471 310,678 Sk a po 15 rokoch už „len“ 1 153 701,585 Sk. Za tú dobu sme pritom do banky „nasypali“ už 1 422 540 korún. Po 17 rokoch, ak nedostaneme infarkt, sa konečne prehupneme do splácania druhého milióna a po štvrťstoročí, kedy sme banke zaplatili už úctyhodných 2 370 900 korún, už nám zostáva doplatiť „len“ 387 789,557 korún plus úroky. K tomu treba pripočítať ešte administratívne poplatky alebo poistenie nehnuteľnosti, a to tiež nie je žiadna maličkosť. Ale ak sme vydržali až sem, snáď už to nejako doklepeme.

Je tu však háčik. Po celú dobu sme počítali s nízkym zloženým úrokom vo výške 2,5 percenta, ktorý máme ale zaručený fixáciou obvykle iba na päť rokov. Ak nám banka po piatich rokoch úrok zdvihne na 3,5 percenta, po šiestom roku splácania nám pri rovnakej výške splátok zostáva doplatiť namiesto očakávaného 1 698 624,708 korún 1 715 196,656 korún. Po 10 rokoch to potom je miesto 1 471 310,678 korún 1 554 508,799. Ak by však prišla nejaká tá šikovná „krizička“ a úroky sa zdvihli nie o jedno percento, ale napríklad o 5,5%, začne to byť ešte len zaujímavé. Ak by ste totiž mesačne splácali stále rovnakú čiastku, teda 7903 korún, po šiestom roku by ste nedlužili 1 715 196,656 korún, ale 1 718 770,424. Prekvapenie by vás ale čakalo po siedmom roku, keby vám zostávalo doplatiť z dvojmiliónovej hypotéky 1 830 529,178 korún, teda viac ako rok predtým. A po desiatich rokoch by ste banke dlhovali 1 973 433,934 korún, teda bez 26 713,066 korún rovnakú čiastku, akú ste si pred desiatimi rokmi požičiavali. V ďalších rokoch by váš dlh stále rástol a na konci vášho života by bol astronomický. Ak by ste pri zvýšení úrokov chceli naozaj splácať podobným tempom ako pri pôvodnom nízkom úroku, musela by byť vaša mesačná splátka okolo 14 679 korún.

Pri zvýšení úroku po skončení päťročnej fixácie na dajme tomu 6,5% by vaša splátka musela byť okolo 12 645 korún, aby ste mali šancu dlh niekedy splatiť. Buď sa teda zvýši výrazne splátka, alebo napučí dlh a významne sa predĺži splatnosť. V momente, keď sa zvýši úroky a nemáte na vyššiu splátky, máte na tanieri v podstate nesplatiteľný dlh. A to už sa nejaví ako „lacná hypotéka“, o ktorej sa hovorilo v reklame.

Samozrejme po ďalších piatich rokoch vyššia fixácia by sa trh mohol upokojiť a úroky sa zase znížiť, ale ak bankári vedia počítať, ako že na rozdiel od svojich klientov vedia, otázka je, prečo by, pri všetkých rohatých, úroky znižovali? Nízke úroky sú dôležité v momente, keď klientov získavate, ale vo chvíli, keď sa vašimi klientmi stane väčšina národa, je najlogickejším a z obchodného hľadiska najrozumnejším krokom naopak ich zvyšovania. Ak totiž šikovne nastavíte výšku splátok a úrokov, máte isté platiacich na niekoľko životov dopredu.

Z hľadiska bankára je hypotéka fantastický produkt, z pohľadu klienta, ktorý nemá žiadne vlastné peniaze, aby mohol v prípade zmeny podmienok dlh počas chvíle „vybieliť“, ale pripomína skôr pokus o ekonomickú samovraždu.

V súčasnej Koronavirové kríze, kedy sa do problémov so splácaním dostáva stále viac ľudí, ponúkajú banky klientom odklady splátok až o 6 mesiacov. Veľa ľudí si to vyložila ako prázdniny a oddych od platenia, a tak ďalej nakupujú a míňajú, ale opäť robia jednu veľkú chybu – nepočítajú. V zákone o úverovom moratóriu čiže odkladu splátok, ktorý pripravilo ministerstvo financií, sa hovorí: „Počas doby odkladu splátok sa dlh naďalej úročia podľa uzavretej zmluvy. Firmy budú tento úrok platiť priebežne aj počas odloženie splátky istiny. Naopak spotrebiteľ a SZČO ho zaplatí neskôr, a to až po splatení celej istiny. „

Čo to znamená? Počítajte so mnou. Predpokladajme, že máte za sebou päť rokov splácania hypotéky. Pri výške splátky 7903 korún a odloženie o pol roka zaplatíte za tento rok banke iba polovicu obvyklej sumy, teda 47 418 korún. Odložená polovica sa ale stále úročí, a to po dobu 25 rokov, ktoré vám ostávajú do teoretického konca splácania. Ak by celé štvrťstoročie zostal úrok 2,5 percenta, ako sme kalkulovali na začiatku, suma sa vyšplhá na 87 912,972 koruny. To je teda zhruba rok splácania navyše. Avšak v prípade, že sa úrok zdvihne za celú dobu v priemere o jedno percento, zaplatíte 112 048,734, a keď sa zvýši úrok na 6,5%, máme z toho 228 934,104 korún.

Pokiaľ sa ale zvýši úroky, tento čtvrtmilion sa, pravda, v nekonečnom splácania miliónov, ktoré sa dá za jeden ľudský život sotva zvládnuť, celkom stratí. A to sa bavíme o variante, kedy sme neprišli za celých tridsať rokov o prácu a neznížil sa nám plat. Niečo také je len ťažko reálne.

Neviem, ako vy, ale ja si istotu predstavujem trochu inak. Keď budem v nájme a nebudem na neho mať, môžem sa presťahovať do menšieho bytu alebo budem byt s niekým zdieľať, aby sme sa o náklady podelili; a keď sa nebude dariť, tak sa odoberiem na ubytovňu, do stanu, zoženiem niekde karavan alebo si potom vykopem zemľanky. Ale stále budem slobodný človek. Kým keď budem mať hypotéku, zlomím si obe ruky, prepustia ma alebo mi znížia plat, prídem nielen o byt, ale zostane mi dlh, a ešte budem musieť tiež niekde bývať. Tak čo je lepšie?

Jasne, tak ako môžem veriť, že vyhrám v športke, si môžem prezerať farebné katalógy na šťastie a dúfať, že sa za tridsať rokov nič nezmení ani na realitnom a finančnom trhu a všetko bude fajn. Česká národná banka, ktorá drží kormidlo českej ekonomiky a ktorá vie veľmi dobre analyzovať a počítať, si to ale zjavne nemyslia.

Zdroj: Milan Vidlák, časopis Šifra

Pridaj komentár

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.